一、置业工作方面

　　三年的置业道路，不断的信息搜集和实地考察，从肯定到否定再从否定中肯定，我们始终按照董事局置业要求，关注着上海陆家嘴和杭州两地物业反复比较选择。三年磨一剑，六月试锋芒。在边总的亲自决策指挥下，我们排除干扰成功收购农行浙江省分行原办公大楼。 “咬定青山不放松，立根原在破岩中”，我们心中十分清楚，完成后续置业计划才算真正实现置业目标，确保保本增值经营才算接受了市场考验。在金融去杠杆的背景下，前有目标后有压力，我们更要再多一些工作激情、多一些实干精神、少一些空话推诿，以中财人的责任之心做好这篇置业经营文章。

　　二、后经营物业出售和维护方面

　　后经营物业是中财集团的重要资产，早日处置变现成为企业现金流，是我们的使命职责所在。以下几方面的工作尚需改进完善。

　　1、分销商渠道的拓展

　　二级分销商可以提高处置的效率，所以寻找专业、可长期合作的二级分销商至关重要。后经营物业作为典型的非标准化产品，情况各不相同，个性化和订制化概念较强。因此，我们在开展处置业务时要注意将以下几类客户发展成为有价值的二级分销商渠道：有金融背景的客户；资金充裕，欲逆经济周期投资的客户；有特殊技能，有办法提升抵债物价值而受益的客户；有极强人脉关系的客户。上述稳定、可靠、可长期合作的各类二级分销商是完成变现任务的重要力量，能够起到事半功倍的作用。

　　2、老客户的维护和新客户的开发

　　在目前分销商渠道尚不充足的情况下，维护好老客户显得尤为重要。客户在购买我们的后经营物业后有所盈利，主要原因是他掌握了原债权人不具备的信息、技能和人脉，这些客户也很有可能成为我们其他后经营物业的潜在买家。因此，我们千万不能有做一锤子买卖的错误想法，而是要找到适合人物个性及应对策略的方法保持长期的交往。扬长避短更要展示物业的前景、亮点以及升值潜力。平时要和全国各地的老客户电话联系，出差时也要顺路多去拜访问候，对于杭州本地客户更是要经常见面沟通。

　　对于新客户的开发，我们要对物业类型和潜在买家类型进行分类，有针对性的进行匹配。这只能靠多跑动，主动拜访，寻找新的合作方，不能守株待兔，消极怠工。目前我们可以联系相关商会，寻找类似广州宋会长这样的商会代表，进而接触到商会中与资产收购相关的人员;另一个是从银行和六大资产管理公司的角度，多参与一些特殊资产推介会，从活动中掌握第一手资讯，结识圈内人员创造合作机会。

　　3、招商中注意客户的选择

　　不能一味强调后经营物业存在的抵价高于市场价等等不利因素，对电子商务对传统商铺的冲击而带来的生意不景气、租金水平下降、投资需求下滑，我们也要一分为二的看待。我们在走访市场时发现，有几类商铺还是能够获得特定投资者的青睐：一类是居住率较高小区周围的底商，主要为居民提供日常生活服务，小区居民更看重便利性；一类是体验式商铺，此类实体店相比电商比较容易形成忠实的客户群体，最为典型的是餐饮，它所营造的就餐环境是电商外卖无法媲美的；还有一类是可用作教育等活动场所的商铺也受电商影响不大。这给我们带来的启示是，以往一刀切的招商促销方法存在局限，未来在推销商铺时应当优先选择以上三类租户或投资者进行推荐，以提升交易的成功率。当然这种方法仍然存在继续优化的可能。

　　4、行业内的交流

　　中财置业团队年富力强，团队中不乏资深金融人士、律师法务、房产专业研究生、前公务人员，应该说起步高素质好，通过三年的市场考验，置业经验有所提高，但我们还是应该抓住机会跟同行业其他机构进行交流，学习借鉴他们处置特殊资产的经验。使自己真正成为置业行业的专家。比如，多参加类似长城资产举办的特殊“资产推介会”等行业活动，在活动中认识同行积累知识，寻找合作机会。

　　以上是我半年以来置业、处置后经营物业的工作反省，如有不妥，敬请指正！